10. Juli 2012
…so lautete 2009 ein Ratschlag zum regionalen Wohnimmobilienmarkt unseres früheren Immobilienanalysten, Professor Tobias Just. War diese Prognose valide? Glückwunsch, Tobias. In den letzten beiden Jahren erzielten die Studentenstädte, definiert als Städte mit einem hohen Studentenanteil, überdurchschnittliche Preiszuwächse im Wohnungsmarkt. Diese Aussage gilt sowohl für Ost- als auch Westdeutschland und sowohl für neue als auch wiederverkaufte Wohnungen.
Welcher Zusammenhang besteht zwischen Studenten und Wohnungspreisen?
Mangels umfassender Mikrodatensätze sind zwar Aussagen zum regionalen Immobilienmarkt stets mit einer ordentlichen Portion Unsicherheit behaftet. Regionaldaten und moderne Schätzverfahren geben aber gute Hinweise auf bestehende Zusammenhänge. Unsere Panelregressionen legen allerdings nahe, dass bei ausschließlicher Betrachtung des Studentenanteils an der Wohnbevölkerung dieser mit den Preisen im deutschen Durchschnitt positiv korreliert, aber keine Kausalität vorliegt. In multivariaten Analysen spielt die Erklärungskraft der Variable „Studentenanteil“ allerdings eine kleine bis gar keine Rolle. Arbeitsmarkt- und Kaufkraftvariablen haben dagegen eine große Erklärungskraft und verdrängen sozusagen die Erklärungskraft des Studentenanteils.
Gibt es Städte, in denen Studenten Wohnpreise beeinflussen?
Um diese Frage zu beantworten, wurde der Datenbestand in möglichst homogene Gruppen eingeteilt. Die Ähnlichkeit der Variablen Wohnimmobilienpreise, Kaufkraft, Arbeitsmarktvariablen und Studentenanteil bestimmen dabei die Städtegruppen. Die Erklärungskraft in Panelregressionen des Studentenanteils für diese Städtegruppen war sehr unterschiedlich. Für mittelgroße bis große westdeutsche Städte mit relativ geringem Studentenanteil von im Mittel 5% steigen die Preise mit dem Studentenanteil. Für mittelgroße ostdeutsche Städte konnte dagegen kein Zusammenhang nachgewiesen werden. Eine dritte Gruppe von Städten kann man mit einem durchschnittlichen Studentenanteil an der Wohnbevölkerung von 15% als „klassische Studentenstädte“ bezeichnen. Zu dieser Gruppe gehören beispielsweise Darmstadt, Heidelberg, Karlsruhe und Regensburg. Für diese Städte liegt – auf den ersten Blick überraschend – ein negativer Zusammenhang zwischen Studentenanteil und Wohnpreisen vor, d.h. je höher der Studentenanteil an der Wohnbevölkerung desto geringer der Preis für Wohnimmobilien.
Ein Erklärungsversuch
Möglicherweise steigen Preise und Wohnnachfrage in einer Stadt mit wenig Studenten durch zusätzliche Studenten an. Übertrifft der Studentenanteil aber ein gewisses Niveau, verändert sich womöglich die Struktur des Wohnraumangebots der Stadt insgesamt. Die flexiblen Lebens- und Arbeitsgewohnheiten der Studenten könnten die Wohnnachfrage der Bevölkerung insgesamt drosseln. Die so veränderte Struktur des Wohnraumangebots könnte die Nachfrage von Familien und älteren Einwohnern, die im Schnitt einkommenskräftig und daher an einer hochwertigeren Wohnung interessiert sind, reduzieren.
Die Rolle der Kaufkraft in den „klassischen Studentenstädten“
In den „klassischen Studentenstädten“ liegt zumindest auf den ersten Blick ein positiver Zusammenhang – genauer eine positive Korrelation – zwischen dem Studentenanteil und den Preisen für Wohnimmobilien vor. Wird aber die Kaufkraft berücksichtigt, dreht sich – wie oben beschrieben – die Wirkungsrichtung um, und der Studentenanteil wirkt negativ auf die Preise von Wohnimmobilien. Die Kaufkraft der Studenten ist relativ zu der Wohnbevölkerung typischerweise unterdurchschnittlich und damit nicht die Ursache für den Vorzeichenwechsel. Möglicherweise ist in diesen Universitätsstädten die Kaufkraft gerade deshalb hoch, weil in diesen Städten eine sehr gute Verzahnung von Wirtschaft und Universität vorliegt, so dass gut ausgebildete Studenten nach Studienabschluss in der jeweiligen Universitätsstadt wohnen bleiben und eine gut bezahlte Arbeit finden. Eine weitere Erklärung könnten weiche Faktoren sein, wie das touristische und kulturelle Angebot. In beiden Erklärungsansätzen ist also wohl eine dritte Variable die Ursache für die steigenden Preise, welche sowohl zu einem hohen Studentenanteil beiträgt als auch die Kaufkraft der Einwohner verbessert.
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